Dokumenti za preverjanje stanovanja pred transakcijo. Kaj je treba preveriti pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu? Pravni pregled stanovanja ob nakupu - kaj iskati

Pred nakupom stanovanja je treba opraviti temeljito analizo njegove pravne čistosti. Običajno to počnejo odvetniki nepremičninskih agencij. Toda situacije so različne, zato mora biti tudi kupec sposoben pravilno prebrati dokumente, da v prihodnje ne bo težav s stanovanjem. Kaj morate torej vedeti?

Preverimo dokumente za stanovanje

Recimo, da ste našli stanovanje, ki vam popolnoma ustreza. Prvi korak je ugotoviti, na podlagi katerih dokumentov je nastalo lastništvo prodajalca. V večini primerov imajo lastniki stanovanjskih nepremičnin v rokah pogodbe o prodaji, menjavi, darovanju, potrdila o dednih pravicah. Lahko srečate tudi osebo s tako precej redkim dokumentom, kot je sodna odločba, ki je začela veljati. Morda boste dobili tudi rento.

Priporočljivo je, da si dokumente ogledate z lastnimi očmi, jih držite v rokah, da se prepričate, da na papirjih ni sledi izbrisov in drugih ponaredkov. Morda obstajajo popravki, vendar morajo biti overjeni s podpisi vseh oseb, ki so podpisale pogodbo. Če je bil prisoten notar, morajo biti popravki potrjeni z njegovim podpisom in pečatom.

Preverite lahko tudi državno registracijo sporazuma - to lahko preveri tudi vsak državljan Rusije. Včasih so v pogodbi navedeni pogoji, katerih neizpolnjevanje vodi v odpoved - potem morate jasno ugotoviti, ali so bili ti pogoji izpolnjeni. Klasičen primer je obveznost kupca (to je trenutno lastnika in posledično prodajalca), da plača celotne stroške stanovanja nekaj časa po nakupu nepremičnine. Če pogoj ni izpolnjen, je pogodba odpovedana, kar pomeni, da oseba, ki vam prodaja stanovanje, ni lastnik.

Poglejte datum veljavnosti pogodbe. Opozoriti bi vas morali, če lastnik začne hitro prodajati stanovanje, ki mu ga je pred kratkim podarila ali mu je zapustila oseba, ki ni njegov sorodnik.

Preverjanje zgodovine stanovanja

USRR (Enotni državni register pravic do nepremičnin in transakcij z njim) odraža zgodovino vseh stanovanjskih nepremičnin od leta 1998 (tam so navedeni vsi prenosi lastništva, zasegi premoženja, prepovedi transakcij). Vprašajte lastnika za izpisek iz USRR, da se prepričate, da je v stanovanju zadnjih 15 let vse v redu.

Kaj bi vas moralo paziti? Na primer, če je stanovanje pogosto zamenjalo lastnika in v njem dolgo ni živel nihče. Možno je, da s transakcijami v tem stanovanju ni vse v redu in vas preprosto poskušajo prevarati. Potem je bolje izbrati drugo stanovanje.

Izvleček iz Enotnega državnega registra pravnih oseb bo vseboval vse premoženjske spore glede stanovanja, primere zasega itd. Poglejte datum teh dogodkov in lahko približno ocenite situacijo: ali se ti spori lahko znova pojavijo, ali vse to so pretekle dni ...

Ruska zakonodaja določa najdaljše obdobje za razveljavitev nepremičninskih poslov je 3 leta... Skladno s tem, če v zadnjih 3 letih ni bilo sporov glede stanovanja, lahko dihate. Če pa je v tem času prišlo do takega spora, prosite lastnika, naj pokaže obsodba razumeti, ali je stanovanje res zakonito lastnik. Če vas lastnik obvesti, da pravda še traja, je najbolje, da nakup odložite do izdaje sodnega naloga.

Res je, še vedno se zgodi, da stanovanjska nepremičnina ni vpisana v Enotni državni register - običajno to velja za dokaj stara stanovanja. Nenavadno je, da odsotnost takega stanovanja v registru pomeni njegovo popolno pravno čistost, to je, da od trenutka privatizacije z njim ni bilo opravljenih nobenih transakcij. Da se dokončno prepričate o absolutni zakonitosti pravic svojega lastnika, se lahko obrnete na Oddelek za stanovanjsko politiko s prošnjo za pojasnitev.

Preverimo kakovost stanovanja

Zdaj morate od lastnika zahtevati dokumente ZTI, da se prepričate, da v stanovanju ni bilo nezakonitih sanacij ali rekonstrukcij. V skladu z zakonodajo (Stanovanjski zakonik Ruske federacije, člen 26) je treba o skoraj vseh reorganizaciji in prenovi dogovoriti z oblastmi lokalna vlada... Če se to ne zgodi, se prenova šteje za nezakonito.

Izogibati se je treba hudim kršitvam, katerih odobritev bo povzročila velike časovne in finančne stroške (rušenje nosilnih sten, prenos mokrih madežev itd.). Če pa je na primer v stanovanju kombinirana kopalnica ali so sosednje sobe izolirane, se lahko takšne spremembe štejejo za bolj "plus".

Svetlana Birina

Vodja oddelka za mestne nepremičnine, NDV-nepremičnine

Preverjanje prodajalca

Lastnika samega je treba preveriti nič manj kot njegovo stanovanje. Najprej morate preveriti pristnost njegovega potnega lista. Na primer, to je mogoče storiti na spletni strani glavnega direktorata za migracijske zadeve Ministrstva za notranje zadeve Rusije - tam je objavljen seznam neveljavnih ruskih potnih listov, ki se redno posodablja. Te informacije so bolj referenčne narave, zato je za pridobitev pravno ustreznejših podatkov vredno obiskati lokalni urad za potne liste.

Težje je, če zastopnik deluje v imenu prodajalca. Če se znajdete v podobni situaciji, čim bolj natančno preverite pooblastilo, se prepričajte, da je overjeno pri notarju. Brez notarsko overjenega pooblastila zastopnik prodajalca nima pravice ukrepati. Preberite sam dokument, če želite izvedeti še eno pomembno vprašanje: ali je predstavnik lastnika stanovanja upravičen prejeti denar za njegovo prodajo ali so njegova pooblastila omejena le na podpis pogodbe. Vsekakor je pooblastilo dodatno tveganje.

Prav tako je vredno razumeti poslovno sposobnost prodajalca, še posebej, če na prvi pogled obstajajo dvomi o njeni ustreznosti. Lahko se na primer pogovorite s prodajalčevimi sosedi - morda vam bodo povedali nekaj o njem in njegovem življenjskem slogu.

Preverjamo pravice tretjih oseb, oziroma njihovo odsotnost

Da bi se izognili težavam s kupljenim stanovanjem, se morate prepričati, da ga ne morejo zahtevati nobene tretje osebe. Znani so primeri, ko se družinski član, ki je prijavljen v stanovanju, vendar v njem dolgo ne živi, ​​nepričakovano objavi in ​​začne izpodbijati posel ali izjavlja svojo željo po vselitvi. Najpogosteje se to zgodi, ko je bila oseba v zaporu, redkeje so težave z ljudmi, ki so odšle na dolgotrajno zdravljenje (na primer v nevropsihiatrični ambulanto), na odpravo, na službeno potovanje v tujino itd.

Druga nevarna situacija so registrirani mladoletni otroci: dejstvo je, da je po zakonu pri nakupu in prodaji stanovanja treba upoštevati njihove interese, za to pa skrbijo organi skrbništva. Lahko se zgodi, da sodišče pozneje razglasi transakcijo za neveljavno, če so bile kršene pravice otrok.

Če je lastnik stanovanja poročen, mora predložiti zakonito notarsko soglasje za prodajo nepremičnine od svojega zakonca.

Najlažji način je, da od lastnika zahtevate razširjen izpisek iz hišne knjige, v katerem bo jasno navedeno, kdo je vpisan v ta stanovanjski prostor, in ali ti ljudje ohranijo pravico do bivanja v stanovanju, tudi če je prodano. O ljudeh,

Bodite pozorni ne le na zgoraj napisano: k prenosu denarja pristopite z največjo odgovornostjo, poskrbite, da prodajalec pravilno napiše potrdilo o prejemu denarja, navede pravilen datum in se ne pozabi podpisati. In seveda preverite vprašanje dejanskega prenosa stanovanja.

Kar zadeva tveganja, se nakup stanovanja, ki je podedovano "po zakonu", ne razlikuje bistveno od dedovanja po oporoki. Krog zakonitih dedičev je dovolj širok in ne vključuje le sorodnikov po ravni črti. Verjetnost neznanega zahtevka za dedovanje je izredno majhna, vendar so posamezni primeri znani vsakemu nepremičninskemu agentu ali odvetniku, ki je specializiran za vprašanja dedovanja.

Tako kot pri dedovanju po oporoki je tudi v tem primeru treba upoštevati pravilo obveznega deleža in zakonca dediča imata v lasti polovico skupno pridobljenega premoženja.

Zaključek je mogoče narediti takole: dedna stanovanja, ki so z oporoko prešla v lastništvo, niso pogosto tarča goljufij... Vendar je to popolnoma izravnano z nezmožnostjo preverjanja in z določeno mero verjetnosti začrtati krog dedičev.

Stanovanja, ki je v gradnji, ni mogoče prodati: pravzaprav ne obstaja. Vsaka tretja transakcija za nakup nepremičnine pa je ravno v zvezi s stanovanji v hišah, ki niso bile oddane. V tem primeru "prodajalec" prenese pravice do zahtevka "kupcu".

To je eden najbolj preglednih načinov pridobivanja stanovanja: nima zgodovine, tj. sprva čistih sorodnikov, katerih obstoj ni vedel nihče, na njem ni mogoče trditi.

Na kaj morate biti pozorni pri nakupu stanovanja s prenosom pravic:

• kakšna je motivacija prodajalca? To je vlagatelj, ki na ta način zasluži, ali oseba, ki si premisli o bivanju v tej hiši. Če je druga možnost, potem je pomemben razlog, zakaj si je oseba premislila. Hiša ima lahko tehnične napake;
• so vsi dokumenti v redu? Preden sklenemo pogodbo, smo pozorno prebrali naslednje dokumente:
  • pogodba o kapitalski udeležbi je glavni sporazum z razvijalcem, v katerem so pogoji, stroški, kako in v kakšnem obsegu plačilo, prihodnje stanovanje zastavljeno pri banki;
  • dokument, ki potrjuje uspešnost poravnav na podlagi pogodbe o lastniškem kapitalu;
  • dokumentarno soglasje razvijalca k dodelitvi. Za razvijalca to ni obvezen dokument. Če dokumenta ni, gremo k razvijalcu in ga obvestimo o dodelitvi pravic. Med potjo ugotavljamo: ali so bile pravice dodeljene nekomu drugemu. Graditelj za kupca v tej situaciji je zavarovalniška povezava: večina gradbenikov spremlja vse naloge.

Nakup podarjenega stanovanja nosi standardna tveganja, ki nastanejo pri transakcijah z nedoločenim številom oseb, ki so potencialno upravičene do stanovanja. Kaj bi moralo biti zaskrbljujoče:

1. Darovalec in obdarovanec nista povezana.
2. Darovalka je listino napisala tik pred smrtjo.
3. Dajalec je starejša oseba.

V teh primerih se verjetnost, da bi dobili problematično stanovanje, znatno poveča.

Na splošno je treba razumeti, da podarjeni predmeti običajno niso namenjeni prodaji. Stanovanje se praviloma izroči kot darilo nekomu, ki ga zaradi težkih življenjskih razmer resnično potrebuje, ima slabo finančno stanje in si ne more privoščiti nakupa stanovanja. Takšni ljudje sami živijo v podarjenem stanovanju in ga ne prodajajo.

Poleg tega za to vrsto stanovanja velja pravilo časa: več časa je minilo od darovanja, manjše je tveganje za kupca.

Pasti ali kaj pogledati, česa se bati

Poleg tveganj, povezanih z nedoločenim krogom oseb, ki lahko nepričakovano izrazijo lastništvo nad stanovanjem, je treba razumeti tudi pravne zapletenosti določenih kategorij stanovanj. Kljub temu, da v teh primerih ni nevarnosti izgube kupljenega stanovanja, obstajajo tveganja, ki lahko otežijo nadaljnjo uporabo stanovanja.

Pri nakupu privatiziranega stanovanja mora kupec videti prvi lastniški dokument - Sporazum o prenosu stanovanja iz občinske lastnine v last občanov. Pogosto so primeri, ko prodajalec predloži vsa potrebna potrdila, izvlečke iz registra nepremičninskih pravic (EGRP). Ne bodo dovolj.

Vedeti morate o vseh ljudeh, ki živijo v stanovanju, vključno z mladoletnimi otroki, v času privatizacije. V sporazumu o prenosu stanovanja v last državljanov bodo navedene vse te osebe z dodelitvijo deležev vsakemu izmed njih ali z zapisom o zavrnitvi sodelovanja pri privatizaciji v korist druge osebe. Pravzaprav je ta zapis zavrnitve kamen spotike. Osebe, ki so zavrnile sodelovanje v privatizaciji, niso lastniki, vendar če nimajo drugega kraja bivanja, imajo pravico do nedoločenega bivanja v tem stanovanju.

Stroški stanovanja s takšnim "bremenom" se občutno znižajo za približno znesek deleža v lastninski pravici, ki ga je oseba zavrnila.

Zavarovanje

Nakup stanovanja, ki ga je zastavila banka, je najvarnejši in poleg tega donosen. Pomanjkljivost je zanemarljiva: trajanje registracijskega postopka, ki predvideva najprej odstranitev zavarovanja s premoženjem in šele nato možnost izvedbe prodaje in nakupa.

Prodaja stanovanj, ki jih je zastavila banka, je možna na podlagi odločbe sodišča. Desna banka bi morala takšno odločitev pokazati kupcu brez opominov.

Strah je v tem primeru le bankrot banke same.

V civilizirani družbi je običajno dokumentirati pogodbe, transakcije in procese, ki jih spremljajo. Stanovanje se prenese v lastništvo po plačilu celotnega plačila na podlagi potrdila o prevzemu. Ključe je mogoče prenesti po podpisu tega akta, v katerem je treba navesti dejstvo prenosa.

Druga možnost je, da se sestavi dodatno potrdilo o prevzemu in prenosu ključev.

Sheme goljufij in goljufij

Poleg globalnih tveganj, ki jih nosi kupec stanovanja v povezavi z izzivanjem lastništva v prihodnosti, so pri nakupu stanovanja možne nekatere sheme goljufanja in prevare, ki pa se zdijo nepomembne, vendar lahko življenje zapletejo ne le moralno, ampak tudi finančno. To med drugim velja za prenovo, ki ni bila ustrezno dokumentirana in formalizirana. Če veste, kako goljufati, ne delajte napak pri nakupu.

Nezakonita sanacija

Prisotnost nezakonite prenove ne ovira nakupa stanovanja. Poleg tega zaposleni v ZTI na lastno pobudo ne gredo v prodajo v vsako stanovanje, da bi ga pregledali, ampak izdajo standardne tehnične načrte. Vendar se mora kupec spomniti, da bo treba prenovo, za katero ni bilo pridobljeno dovoljenje, slej ko prej legalizirati. Kar bo vzelo dodaten čas in denar. Poleg tega se lahko zdi, da je nekatere vrste prenove nemogoče legalizirati: sodišče ima pravico zahtevati, da se stanovanje vrne v prvotno obliko, kar lahko stane veliko denarja.

Stanovanje z nezakonito prenovo je cenejše. Hkrati ga bo lastnik v 100% primerov poskušal prodati celo višje od povprečnih stroškov za podobna stanovanja, pri čemer je navedel dejstvo, da je njegovo stanovanje nestandardno, vanj so vložena znatna finančna sredstva prizadevanja, oblikovalske rešitve so bile uporabljene itd.

Nasvet vsem kupcem: primerjajte načrt ZTI z resničnim stanovanjem. Zavrzite nakup, dokler načrt ni usklajen. Ali pa zahtevajte znatno znižanje cen.

Katera vprašanja bi morali postaviti?

Torej, kaj morate vedeti in upoštevati:

1. Koliko ljudi ima stanovanje?
2. Kdaj je prišlo do privatizacije?
3. Ali je bil kdo od družinskih članov, ki niso hoteli sodelovati pri privatizaciji?
4. Kako dolgo je prodajalec lastnik stanovanja?
5. Kdo trenutno živi v stanovanju?
6. Kdo je bil prejšnji lastnik stanovanja?
7. Kje živijo starši prodajalca in kje bo živel po prodaji?
8. Ali obstajajo osebe, ki lahko zahtevajo lastništvo ali pravico do vseživljenjskega bivanja v stanovanju?
9. Ali je bila v stanovanju izvedena kakšna prenova?

Pravna skrbnost

Praksa kaže, da če se je človek vsaj enkrat sam odločil za nakup ali prodajo stanovanja, bo v prihodnosti lahko brez težav opravil takšne transakcije, ne da bi se zatekel k pomoči. Težava je prvič, ko oseba ne razume popolnoma postopka prodaje / nakupa, ne pozna zapletenosti papirja in ne vidi vseh pasti. Vedno je najbolje, da se prvič obrnete na strokovnjaka. Tako boste prihranili nepotrebne težave in skrbi.

Spremljevanje

V civiliziranih družbah je običajno zaupati strokovnjakom za opravljanje določenih funkcij. Ne zato, ker so te lastnosti neverjetno zapletene. Samo vsak naj naredi po svoje, potem pa bodo vse stvari izvedene na visoki ravni.

Najprej kvalificirani odvetnik da status posla. Drugič, razume bistvo dogajanja na prvi pogled in besede. Tretjič, skorajda je nemogoče prevarati izkušeno osebo.

Glavna stvar je vedeti, kakšnih 5 korakov morate narediti, da se malenkost, ki ste jo zamudili med transakcijo, v prihodnosti ne spremeni v veliko nadlogo. Kaj iskati pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu?

1. korak - preverjanje lastniških dokumentov za stanovanje

Če vam je bilo stanovanje na sekundarnem trgu všeč, morate začeti preučevati zgodovino izdaje s preverjanjem dokumentov, na podlagi katerih je nastalo lastništvo prodajalca. Najpogostejše možnosti so kupoprodajne pogodbe, menjava, darovanje; manj pogosto - sodne odločbe, ki so začele veljati, potrdila o dedni pravici, renta. Očitno je, da ti dokumenti v nobenem primeru ne smejo vsebovati znakov ponarejanja, izbrisov itd. Če so v besedilu popravki, jih morajo potrditi podpisi vseh pogodbenic. Če je pogodba overjena pri notarju, potem popravke zapečati in podpiše notar, piše Lastnik.

"Preverite dejstvo pravilne državne registracije pogodb," svetuje odvetnik podjetja Penny Lane Realty, Sergej Amendman. - Če so v dokumentih, na podlagi katerih je nastala lastninska pravica, zapisani pogoji, katerih neupoštevanje je podlaga za prekinitev posla, se prepričajte, da so ti pogoji izpolnjeni. Tak pogoj je lahko na primer obveznost kupca (ki v interakciji z vami že deluje kot prodajalec), da plača stroške stanovanja nekaj časa po sklenitvi pogodbe. V primeru neizpolnitve te obveznosti se lahko pogodba odpove. "

Pomemben odtenek: če ugotovite, da je bilo stanovanje nekomu predstavljeno ali zapuščeno po dediščini (medtem ko njegov novi lastnik ni sorodnik), kmalu zatem pa novi lastnik začne hitro prodajati to stanovanje, bi vas moralo to dejstvo opozoriti.

2. korak - preverjanje zgodovine stanovanja

Vprašajte lastnika za izvleček iz Združenih držav

državnem registru pravic na nepremičninah in poslih z njimi (USRR). Ta izjava bo odražala celotno zgodovino objekta (prenos lastništva, pa tudi prisotnost aretacij v stanovanju, prepovedi transakcij), od leta 1998, torej od nastanka USRR, kar je povsem dovolj za vaš duševni mir.

»Če iz tega izvlečka vidite, da je bilo stanovanje v zadnjem času zelo pogosto preprodano in preneseno iz rok v roke, v njem pa pravzaprav že dolgo ni živel nihče, potem verjetno transakcije s to nepremičnino niso bile čisto «in na ta način je nekdo poskušal» vzpostaviti «dobrovernega kupca,« opozarja Olga Rykova, direktorica pravne službe pri Panorama Estate. V tem primeru strokovnjaki svetujejo, da bodite previdni in bolje - poiščite bolj zanesljiv predmet.

Iz izvlečka bo tudi razvidno, ali je bilo stanovanje v žarišču spora ali ne, ali so mu bile naložene aretacije itd. In če zaradi preučitve teh podatkov odkrijete morebitne spore, bodite pozorni na to, kako od njihovega nastanka je minilo veliko let.

V skladu z rusko zakonodajo je največji rok zastaranja za neveljavne posle, vključno s posli z nepremičninami, 3 leta. Če torej v zadnjih treh letih pred predlaganim nakupom ni bilo sporov s stanovanjem, potem ne morete skrbeti, da bodo prejšnji lastniki nenadoma predstavili svoje pravice. Če pa razumete, da je v zadnjih 3 letih prišlo do sporov, prosite lastnika, naj predloži sodno odločbo, na podlagi katere bo mogoče sprejeti končne sklepe o zakonitosti lastništva tega stanovanja. Če sodna odločba še ni sprejeta, je smiselno počakati nanjo, preden sklenete posel.

Res je, zgodi se, da stanovanje ni navedeno v Enotnem državnem registru. Praviloma se to dogaja z nepremičninami iz starega stanovanjskega sklada. Če takega stanovanja ni v registru, to pomeni, da po privatizaciji z njim ni bilo opravljenih nobenih transakcij, torej je s pravnega vidika idealno stanovanje, je popolnoma »čisto«. Za stoodstotno gotovost lahko kupec na Oddelek za stanovanjsko politiko vloži zahtevo za preverjanje resničnih pravic svojega lastnika. Ni vam treba storiti ničesar drugega.

3. korak - preverjanje kakovosti stanovanja

Vprašajte lastnika za dokumente ZTI za stanovanje. Preveriti je treba, ali kakovost stanovanja ustreza dokumentom: ali obstajajo prenove ali obnove, ki niso zakonsko dogovorjene. V skladu s členom 26 LC RF skoraj vsaka reorganizacija in prenova zahtevata odobritev lokalne vlade, in če se izvedeta "spontano", spadata v kategorijo upravnih prekrškov, za katere je predvidena odgovornost. Vsaka prenova stanovanja, ki je niso odobrili pristojni organi, se šteje za nezakonito.

4. korak - preverjanje prodajalca

Lastnika samega je treba preveriti z nič manj pozornosti. Najprej se prepričajte o pristnosti njegovega potnega lista. To lahko storite s pomočjo specializirane storitve na uradni spletni strani Zvezne službe za migracije Ruske federacije. Tako pridobljeni podatki so seveda bolj za referenčne namene. Ustvarjalci spletnega mesta za pridobitev pravno pomembnih uradnih informacij priporočajo, da se obrnete na teritorialni oddelek FMS (preprosto rečeno, lokalni urad za potne liste).

"Biti morate zelo previdni, če pogodbo podpiše predstavnik prodajalca s pooblastilom," ugotavlja Sergej Amendman. - Vedeti morate, da je bilo pooblastilo izdano fizična oseba, mora biti notarsko overjen. Prepričati se morate, da pooblastilo ni preklicano, in tudi jasno razumeti seznam pooblastil pooblaščene osebe: ali ima pravico samo podpisati najemno pogodbo ali lahko na primer prejme plačilo po pogodbi. Na splošno morate razumeti, da podpis pogodbe zaupnik ustvarja dodatna tveganja. "

Pravno sposobnost prodajalca bo veliko težje razumeti. Toda to je treba storiti (ne glede na to, koliko zaupanja oseba vlije), da se prepričate, da lastnik v času sklenitve pogodbe ni v načrtovanem mesečnem prepihu, v stanju narkotičnega vpliva in da je duševno zdrav. Ne bodite leni skupaj s prodajalcem obiskati narkološke in nevropsihiatrične ambulante za pridobitev ustreznih spričeval.

5. korak - preverjanje pravic tretjih oseb

Prosite lastnika, da vam ga posreduje

razširjen izvleček iz hišne knjige. Omogočil vam bo preverjanje, kdo je prijavljen v stanovanju v kraju stalnega prebivališča in ali ti ljudje v skladu z zakonodajo ob prodaji ohranijo pravico do bivanja v stanovanju.

Dejstvo je, da je eno od pomembnih tveganj pri nakupu stanovanja morebitni izpodbijanje pravic do stanovanja s strani tretjih oseb. Spori lahko nastanejo na primer, če je v stanovanju prijavljen pogrešani družinski član. "Nihče ne jamči, da se ta pogrešana oseba ne bo pojavila čez nekaj let in ne bo izpodbijala dogovora. Obstajajo takšni primeri, - pravi Olga Rykova. "Ljudje so v zaporu, ne želijo o tem obvestiti svojcev, nato pa so izpuščeni in uveljavljajo svoje pravice." Zato nakup stanovanja, v katerem je prijavljen neznani družinski član, začasno odpuščen na dolgotrajno arktično poslovno potovanje, za dolgotrajno zdravljenje (na primer v nevropsihiatrični oz. Dispanzer za zdravila) ali v kraje zapora, tvegate. Mislite, da bi bilo vredno poiskati drugo možnost?

V nevarnosti so tudi stanovanja, kjer so prijavljeni mladoletni otroci, katerih interese je treba spoštovati. In če so bile med transakcijo prizadete pravice mladoletnih oseb, se prepričajte, da imate ustrezna dovoljenja organov skrbništva.

"Poleg tega je treba biti pozoren na pravice zakoncev prodajalca: če je prodajalec poročen ali je bilo stanovanje kupljeno v zakonski zvezi, mora sporazum vsebovati soglasje zakonca za prodajo," pravi Irina Šugurova, namestnik generalni direktor MIEL-posredništvo o pravnih vprašanjih.

Pri nakupu in prodaji stanovanja so seveda pomembne vse nianse: vsebina kupoprodajne pogodbe, postopek nakazila denarja za stanovanje, pravilno prodajalčevo pisno potrdilo, nadzor nad dejanskim prenosom stanovanje - vse to so sestavni deli celotnega koncepta "dogovora". Glavna stvar je, da se spomnite, da pri nakupu stanovanja ne smete verjeti (na besedo), se bati (prevare), vprašati (dokumenti).

Nakup stanovanja na sekundarnem trgu je primeren, ker se vanj lahko preselite skoraj takoj. Zaradi težav z razvijalcem ni nevarnosti zamika dobave hiše. Hkrati je nakup dokončanega doma poln tveganj. Lahko se na primer izkaže, da tretje osebe zahtevajo stanovanje, so mu bile naložene obremenitve in ga prodaja oseba, ki do tega nima pravice.

Če se obrnete na odvetnike ali nepremičninske posrednike, lahko to tveganje ublažite. Če pa imate čas in željo, da razumete zapletenosti postopka za pridobitev stanovanja, lahko to storite sami. Hkrati bi morala biti konzervativnost in previdnost glavna pravila za samopreverjanje. Z drugimi besedami, če imate minimalne dvome, se obrnite na strokovnjake in ne tvegajte. The Village je s pomočjo odvetnika ugotovil, kako preveriti "čistočo" prodanega stanovanja.

1. Izbira stanovanja

Ko izbirate predmet za prihodnjo transakcijo, ga morate skrbno preučiti. Tako se boste izognili nepričakovanim težavam z nezakonito prenovo, ožičenjem in sosedi po nakupu.

Yaroslav Petryk, višji sodelavec v odvetniški pisarni Padva & Epstein: Treba je pridobiti podatke o tehničnem stanju stanovanjske stavbe in samega stanovanja (leto izgradnje, materiali in stanje konstrukcij in stropov, komunalne storitve, električne napeljave, sanitarno stanje vhoda in sosednjega ozemlja, socialni status sosedi).

Pri pregledu je pomembno preveriti dejansko postavitev stanovanja z dokumenti Urada za tehnične popise (ZTI) zanj (razlaga ali tehnični potni list). Prodajalec lahko takšne dokumente predloži za primerjavo. Dejstvo je, da stanovanjska zakonodaja Rusije zahteva usklajevanje z lokalnimi oblastmi pri skoraj vseh reorganizaciji in prenovi stanovanjskih prostorov. In izvedba prenove brez odobritve, predvidene z zakonom, je upravni prekršek, ki se kaznuje z veliko denarno kaznijo.

2. Preverjanje lastniških dokumentov

Če vas rezultati pregleda in preverjanja skladnosti postavitve stanovanja z dokumenti ZTI zadovoljijo, nadaljujte s preučevanjem in preverjanjem lastniških dokumentov za nepremičnine.

Yaroslav Petryk: Najpogosteje so to dokumenti kupoprodaje, menjave, darovanja in privatizacije. Lastništvo lahko nastane tudi na podlagi pravnomočnih sodnih odločb, potrdil o dedni pravici in doživljenjskih pogodb o odvisnosti (najemnina). Manj pogosti so primeri, ko pravica nastane na primer na podlagi akta organa lokalne uprave.

Lastniške dokumente je treba preveriti glede pristnosti. V njihovi vsebini ne sme biti znakov ponarejanja, torej izbrisov, dodatkov ali drugih nedoločenih sprememb.

Pomembno je tudi, da bodite pozorni na pogoje pogodb. Prejšnji in sedanji lastniki stanovanja bi lahko določili pogoj v pogodbi, katerega neizpolnjevanje pomeni nastanek ene od strank pravice do enostranskega odstopa od pogodbe ali njene odpovedi. Če v lastniškem dokumentu obstaja tak pogoj, morate od trenutnega lastnika (prodajalca stanovanja) pridobiti dokumente, ki potrjujejo njegovo izpolnitev te določbe pogodbe.

Posebno pozornost je treba nameniti primerom, ko je prodajalec stanovanje prejel v dediščino ali kot darilo, ni pa sorodnik prejšnjega lastnika. V tem primeru je možen spor med prodajalcem in svojci prejšnjega lastnika glede pravice do stanovanja. Če tak lastnik poskuša prodati dom skoraj takoj po tem, ko je nanj vnesel svoj naslov, je treba biti še posebej previden.

3. Preverjanje zgodovine stanovanja

Nato morate od prodajalca zahtevati izpisek iz Enotnega državnega registra pravic do nepremičnin in transakcij z njo (USRR) o prenosu pravic do nepremičnine. Ta dokument vsebuje informacije o prenosu lastništva nepremičnine, o prisotnosti aretacij in prepovedi transakcij z njo. Vredno je slediti zgodovini transakcij s stanovanjem od trenutka njegove izgradnje ali od trenutka, ko je bil leta 1998 ustanovljen USRR.

Yaroslav Petryk: Tu je vredno biti pozoren zlasti na to, kako pogosto so bile v zadnjem času izvedene transakcije s stanovanjem. Dokončanje verige transakcij s stanovanjem v kratkem času lahko kaže na prisotnost pravnih težav v fazi sklenitve enega od njih. Ta okoliščina kaže na obstoj tveganja sporov glede lastninske pravice na predmetu.

Ob odpustu morate preveriti, ali je bilo stanovanje v sporu, ali so mu bile naložene aretacije, ali obstajajo obremenitve. Prisotnost sporov v zgodovini stanovanja sama po sebi ne pomeni nujno obstoja tveganja njegove izgube po nakupu. Toda okoliščine spora je treba skrbno preučiti. Zlasti ugotovite, ali je zastaranje preteklo (običajno tri leta), kdaj in kako se je zadeva končala. Priporočljivo je, da po posvetovanju z odvetnikom naredite končne sklepe o zakonitosti lastništva prodajalca v tem stanovanju.

4. Preverjanje poverilnic prodajalca

Po preverjanju zgodovine transakcij s stanovanjem bi morali izključiti tveganje plačila denarja osebi, ki ni njegov lastnik, in zato nima pravice do prodaje.

Yaroslav Petryk: Napadalci lahko pri prodaji stanovanja uporabijo neveljaven ali izgubljen potni list. Za preverjanje veljavnosti potnega lista Zvezne službe za migracije Ruska federacija(FMS) je na uradni spletni strani ustvarjena specializirana storitev. Vendar so informacije o njem zgolj referenčne. Uradne informacije lahko dobite tako, da se obrnete na oddelek FMS.

Prav tako je treba preveriti poslovno sposobnost prodajalca. Najbolj zanesljiv način je, da prodajalec v vaši prisotnosti pridobi potrdila v narkoloških in nevropsihiatričnih ambulantah.

Če pogodbo podpiše predstavnik prodajalca po pooblastilu, je treba upoštevati, da to ustvarja dodatna tveganja. Ob soočenju s pooblastilom je treba preveriti, ali je pooblastilo poteklo, ali je bilo preklicano, ali je nedvoumno izrazilo pooblastila za sklepanje posla s stanovanjem.

5. Preverjanje pravic tretjih oseb

Če želite preveriti pravice tretjih oseb do stanovanja, morate od lastnika pridobiti razširjen izpisek iz hišne knjige. Ta dokument navaja, kdo je prijavljen v stanovanju in ali si ti ljudje po prodaji ohranijo pravico do bivanja v njem.

Yaroslav Petryk: Pravice do stanovanja lahko izpodbijajo tudi tretje osebe. Na primer, pogrešani družinski član, prijavljen v stanovanju v kraju stalnega prebivališča.

Če so v stanovanju prijavljeni mladoletni otroci, se morate pred podpisom pogodbe prepričati, da imate dovoljenja organov skrbništva.

Od prodajalca, ki je v zakonski zvezi, je treba pridobiti notarsko overjeno soglasje zakonca za odtujitev stanovanja.